용인시 도시공사에서는 며칠전 역북도시개발사업부지중 일부를 매각하였다는 보도자료를 언론사에 배포하였다. 구체적 내용에 대해서는 확인이 안되고 있지만 일부의 토지지만 매각이 성사되었다는 점에서 환영할만한 일이고 그동안 그들의 노고에 대해서는 일단 긍정적으로 평가하고 싶다. 하지만 그들은 계약조건에서 할부방식으로 5년으로 했다는 설이 있다.

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물론 매입하려는 업체가 없는 상태에서 그나마 계약을 성사시킴으로써 시민들로부터 희망을 볼수 있다는 점에서는 칭찬을 하고 싶다. 그런데 현재의 부동산시장의 전망은 부동산증권화는 부동산버블이 붕괴가 시작되고있다는 전문가들의 진단이 연일 언론보도를 통하여 그 심각성을 외치고 있다.

그러나 일부의 정책결정권자들의 안이한 판단으로 용인시의 재정이 멍들어 가고 있다는 일부 지역 원로들의 우려를 귀담아 들어야 할것으로 보이며. 이내용이 용인시의 재정만이 문제이겠는가? 산하단체인 도시공사의 경영쇄신을 요구하는 목소리도 있다는 점을 인식하고 과거를 떨쳐버리는 행정쇄신을 권고하고자하는 사람들이 늘고 있다는 점이다.

기업의 거래주체의 변화가 감지되고 있다. 용인시 도시공사는 역북도시개발사업 부지에 대해서 수차례 공매 공고를 하고 있지만 토지를 매입하겠다는 기업과 개인은 전무한 것으로 드러나고 있으나 도시공사측에서는 아직도 많은 기업들이 문의를 하고 있다고 큰소리를 치고 있으나 실제는 아무도 공고에 응답이 없다는 것이다.

하지만 전국적인 부동산 가격하락과 건축경기의 위축 일반 분양자들의 관심소홀로 인하여 부동산 경기는 바닥을 치고 있다, 이런 현상은 용인도시공사의 부동산 매각실태만이 아니다 전국적인 현상으로 상장기업의 부동산거래에 있어서 구입주체별 비율을 거래건수별, 가격별 변화 추이를 보면. 가격은 내려가고 결국 계속 물려가는 패턴이다

여기서 용인도사공사의 문제점이 무엇인가? 첫단추를 잘못끼웠다는 것이다. 수익률을 정해놓고 이에 맞추어 일반공매를 하고 있으니 기업들이 용인도시공사를 위해서 자신들의 자산에 손해를 보게될지도 모르는 상황에서 수천억원을 투자하겠는가? 의문이다. 특히 도시공사도 수익률을 정해놓고 공매를 하고 있다는 점이다.

문제는 지방채권발행이다. 돈이 없는 상태에서 지방채를 발행하여 시중은행에서 돈을 빌려 토지보상을 하고 수익률을 정해놓고 토지대를 계산하다보니 평당분양가를 1천만원을 호가하는 방향으로 사업을 진행시켰다. 하지만 위치와 사업진척도를 확인하여본바 역북도시개발사업에서는 전문가들은 1천만원이상이 아니라 900만원 초반이 타당하다는 입장이다.

현재 문제점으로 제기되고 있는 것을 몇 가지 들 수가 있겠다. 금리의 동향이다. 도시공사는 은행에서 오는 7월 상환을 조건으로 지방채를 발행하여 빌린돈을 갚지못할시는 이자를 물어야 한다. 그 이자부담이 연 70억원이상이 될것이라는 주장이고 보면 일부에서 지방채 상환기일을 2014년도까지 연장한다고 하니 이자부담만도 200억원이상이 될것으로 보인다.

지금 까지는 제로금리의 체제하에서 진행이 되었지만, 상환기일을 연장이 가시화 될시는 당연히 금융부담이 작용하고 금리의 인상이 서서히 가시화 됨 으로써 용인도시공사측에서는 이에 대한 손해에 대해서 확실한 대안이 나타나지 않고 있다. 현재의 매각진행속도를 보았을시 과연 2014년도 까지 매각이 가능하겠는가 의문이다.

다음은 용인시민의 기대수익률이 어떻게 변해 가느냐는 점이다. 처음에 사업을 시행할때보다 토지보상가의 상승등으로 취득가격상승과 수익률저하를 들 수 있다. 전국적인 현상으로 부동산가격이 하락에서 반전하는 기색이 없는상태에서 수익률을 다시조정하여야한다는 고민이 도시공사는 간과하고 있다는 점이다.

최근 부동산시장은 2010년이후 부동산버블이 붕괴 되면서 지가하락이 시작되어 2014년까지 약 4년 동안 장기적인 지가하락이 지속될것으로 전망치를 내놓고 있다는 점이다. 특히 대도시 상업용지의 경우에는 약 5분의 1미만수준으로 지가가 급락하였으며, 이러한 지가하락은 중소도시 보다는 대도시의 경우가, 공업 및 주택용지 보다는 상업용지의 경우가 더욱 크게 나타났다.

2011년도기준 지가 변화추이를 살펴보면 6대도시의 경우에는 상업지역 9.8%, 주거지역 4.7%, 공업지역 1.4% 각각 상승하여 전용도 평균 6.0% 상승 하였으며, 특히 최고가격지의 경우에는 15.0%의 높은 상승률을 나타내고 있다. 반면 6대도시 이외의 지역은 전용도 평균 0.8% 하락을 보이고 있어 대도시,지방중소도시의 경우에는 아직도 지가하락이 지속되고 있음을 알 수 있다.

오피스임대료 변화추이를 살펴보면, 전국평균이 2005년 1.8%, 2006년 8.9% 각각 상승하였으며, 지역적으로는 2006년 6대도시가 14.5%, 6대도시 이외지역은 1.1% 상승을 보이고 있다. 특히 A급지가 25.8%로 최고의 상승률을 보이고 있으며, 20%이상의 높은 상승률을 나타내고 있는 지역도 있다는 점이다. 그러나 일부 지역의 상가공실률은 게속늘어 상가보유자들은 파산일보직전이다.

지방중소도시의 경우에는 부동산가격의 하락이 지속되고 있으며, 언제 회복할 것인가는 아직도 미지수다. 즉 지금 부동산시장은 회복국면에 있는 것이 아니라 부동산시장의 지역적 양극화가 진행되고 있다고 말할 수 있다. 부동산을 자산 가치 보다 이용가치로서 더욱 강하게 인식하고 있는 부동산시장에 있어서 지방 중소도시의 부동산은 그 투자매력이 과거에 비해 현격하게 떨어졌으며 향후 그 가치가 더욱 떨어질 가능성은 여전히 남아있다.

과거 분당과 수지를 중심으로 한 중심체제에서 수도권의 위성도시권의 수요가 급증하면서 부동산가격의 편차가 늘어나는 추세를 보이더니 주거문화에서 우피스텔문화로 급속한 재편현상을 보이고 있는 가운데 용인권에 처인구을 중심으로 동서간의 개발차이가 뚜렷히 대별되고 있는 현상을 알수 있다.

이런 현상이 지속될 경우 용인도시공사에서 추진하고 있는 임대아파트 분양계획에서도 오피스텔형식의 임대아파트인 소형으로 진행시키는 방안도 검토가 필요한 시점이라고 전문가들은 진단하고 있는데 담당부서와 도시공사에서는 상황인식이 안되고 있다는 전망을 하고 있어 도시공사의 일대전환이 필요한 시점으로 보인다.

현재 부동산시장도 몇 년간 침체의 늪에서 허덕이고 있다. 지금까지 부동산은 우리에게 절대적으로 안정적인 또한 최고의 수익을 가져다주는 투자자산이었다. 그럼 과연 앞으로도 부동산이 우리에게 이러한 투자자산이 될 수 있을까? 이에 대해 많은 전문가들이 상반된 의견들을 내놓고 있다.

그리고 어떤 전문가들은 일본의 사례를 들면서 부동산버블붕괴가 올 것 이라는 의견을 내놓기도 한다. 도대체 어떤 의견이 맞는 것일까? 이는 신만이 알 수 있는 영역이다. 따라서 우리가 이들의 의견에 전적으로 휘들릴 필요는 없다. 하지만 분명한 것은 부동산에 투자해서 다시는 과거와 같은 수익률을 얻는 것이 어려워졌다는 것이다.

과거와 같은 수익률을 얻으려면 아마 그 시기는 부동산시장의 대폭락 이후일 것이다.이제 우리는 과거와는 다른 투자패턴, 부동산에 대한 다른 시각을 가져야할 필요가 있다. 그리고 지금은 수익률 보다 리스크 관리에 더 중점을 둘 필요가 있다. 한 예로 일본부동산은15-20년동안 계속 하락하여 지금도 계속 하락하고 있다,문제는 하락바닥이 안보인다는 것이다

일본의 경우 계단식하락으로 횡보후 반짝후 하락 횡보후 반짝하는 척하다가 다시 하락을 20년동안 반복하고있다 이것이계단식하락의 전형적 패턴이다 매우 위험한 패턴이다 보통 사람들은 횡보후 반짝 상승할 때 매수타이밍을 잡는데 이것이 상투 -반짝할때매도 기회로잡아야한다는 이론이다. 계단식하락 정말위험한곡선이다

우리나라의 부동산 가격은 2008-2010을 정점으로 보고 .부동산 최고 상투권에 물려있다 ,앞으로 지금부터 10-20년 부동산 하락을 예견해본다, 서울, 수도권중심으로 본격하락하여, 한국지방도시 광주,대구,부산,울산,대전등은 반짝 상승후 대폭락을 맞이하게 된다 지방하락은 장기폭락 10-20년동안 계속 하락한다는 분석이다. .

이런 전망치가 현실화 될시 부동산가격은 조만간 1/5토막-1/10토막 날것이다. 부동산의 모델로 그동안 모델로 이용하던 일본의 경우 골프장은 거의 부도,도산이고 가격은1/10토막났다는 보도가 나타나고 있다. 그렇다면 경제주체의 모델을 삼고 있는 우리나라의 부동산사장 역시 조만간 골프장 대폭락을 맞이하게 될것이라는 전망과 추이가 보이고 있다는 점이다.

옛말에 太上不知有之(태상부지유지)라고 했다 : 가장 훌륭한 지도자는 사람들에게 그 존재 정도만 알려진 지도자를 말하는 것으로 현재의 도시공사지도자들은 책임있는 행정을 해야한다는 것이다. 그들이 결정하는 사항은 향후 5년동안 이루어지는 사항으로 현 집행부는 향후 2년또는 3년내에 전부 퇴직을 하게되는 사항이다.

그들은 其次親而譽之(기차친이예지)其次畏之(기차외지) 其次侮之(기차모지)라고 했다 그 다음은 사람들이 가까이하고 칭찬하는 지도자. 그 다음은 사람들이 두려워하는 지도자, 가장 좋지 못한 것은 사람들의 업신여김을 받는 지도자는 5년후를 생각지 않을것이다, 그들이 집행하는 예산은 용인시민들의 혈세이다.